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经济日报 | 业内专家热议:房地产资产证券化将迎来更大发展

发布时间:2018-05-15

来源:经济日报

记者:钱箐旎


“近年来房地产相关资产证券化融资工具单数和规模较快增长,基础资产类型不断丰富。展望2018年,在政府大力推进住房租赁市场、鼓励REITs和资产证券化的政策指引下,房地产资产证券化必将迎来更大的发展。”日前,在2018房地产资产证券化高峰论坛上东方金诚首席分析师徐承远如是说


会上,东方金诚发布了《我国REITs市场2017年发展和2018年展望》,对2014年以来REITs产品的发行和主要特征开展了分析。数据显示,截至2018年4月15日,我国市场累计发行类REITs和CMBS61单,规模合计1533.27亿元,自2016年以来呈现高速发展态势。从产品结构来看,CMBS发行840.52亿元,占比54.82%;类REITs发行692.75亿元,占比45.18%。CMBS和类REITs产品性质、产品类型、产品结构都呈现日益多样化的特征。


报告认为,已发行的33单私募REITs产品中,绝大多数产品的标的资产地处一二线城市核心商圈,较高的现金流覆盖倍数和较低的抵押率对优先档提供了很强的保障,交易结构设计方面较高的次级档比例也为优先档证券的信用质量提供了较强的支撑。


同时,报告认为现有的私募REITs产品本质上对原始权益人的主体信用较为依赖,国内较低的租售比导致产品期限被动拉长并出现期限赋权机制等微创新,缺乏公募REIts导致产品的流动性和退出机制较差,这些都表明我国已有的REITs产品离真正意义上的REITs产品还有不小的差距。


谈及国内REITs的发展,全联房地产商会创会会长聂梅生表示,只有国内租房率与收益率提高才能推动它的发展。“从国际市场上来看,东京的租房率为50%,美国旧金山有60%的人租房子。如果中国有更多的人起码达到30%的人租房子,国内的租赁市场REITs才能做下去,如果只有百分之十几的人租房子,也说明这个市场不能容纳每年十几万亿元的投资。”聂梅生表示,“通过各种政策,提高租房的比例,机构才能进来,我们才能把REITs做起来,新的金融工具才能够形成,让REITs这个产品能在资本市场上上市,让大家享受租金的收益率。”


此外,聂梅生也认为,租售比不合理导致中国租房收益率处于下降水平。从国际情况来看,如果REITs收益率达不到6%至8%就不适合投资。从2008年到2017年,中国的租房的收益率是下降的,2017年租房的收益率不到1.5%。


对于未来房地产资产证券化的展望,徐承远表示,随着“租售并举”试点在全国各城市深化推进和住房资产证券化相关政策的推进,我国住房租赁领域的资产证券化和REITs规模或将超过万亿,广阔前景可期,并有望培育出一批专业化的房产运营机构。“房地产资产证券化的发展将带来ABS产品底层/基础资产的不断丰富。除了传统的租金/物业费、购房尾款、供应链金融、类REITs和CMBS外,新兴基础资产类型不断进入公众和投资者的视野。与此同时,与资产证券化快速发展相伴随的是监管政策和窗口指导意见的趋紧,监管力度的加大必然带来ABS产品的标准化进程的加快。”他说。