伴随配套规则的陆续完备，基础设施领域公募REITs试点项目的落地已近在咫尺。哪些基础设施资产更适合开展REITs试点？“新基建”项目参与REITs试点的前景如何？怎样看待住房租赁项目纳入REITs范畴？带着相关问题，记者对东方金诚结构融资部技术副总监张文玲进行了专访。

新华财经：什么样的基础设施项目适合开展REITs试点？

张文玲：2020年8月，国家发展和改革委员会公布了《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（下称《通知》），进一步明确了基础设施REITs试点的地区和行业范围，以及项目需要满足的基本条件。

对于行业而言，需重点聚焦两大领域。第一，优先支持基础设施补短板项目。比如，仓储物流项目；收费公路、铁路、机场、港口项目；城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目；城镇供水、供电、供气供热项目。

第二，鼓励新型基础设施项目开展试点。比如，数据中心、人工智能、智能计算中心项目；5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；智能交通、智能能源、智能城市项目等。

对于区域而言，优先支持国家重大战略区域范围内的项目。优先支持位于京津冀协调发展、雄安新区建设、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角区域一体化发展、推进海南全面深化改革开放等国家重大战略规划纲要内的重点投资项目。此外还要支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。

从满足的基本条件来说，第一，基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让。第二，项目运营时间原则上不低于3年。第三，现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

由于基础设施REITs的项目收益普遍偏低，存在产品收益难以覆盖融资成本的风险，因此，未来的产品运营管理和税收优惠等问题的解决，离不开当地政府及项目股东方的支持。同时，目前优先支持的区域均为中国经济发达、人口聚集，基础设施能够产生较多收入的地方，优先选择发达地区自身造血能力较高的基础设施进行探索成功率更大。

新华财经：基础设施REITS试点过程中，会不会出现好项目原始权益人舍不得卖，不好的项目市场又不欢迎的困境？如何解决？

张文玲：由于目前基础设施领域融资成本整体较低，REITs作为代替融资方式需要具备成本竞争力，对资金来源的长期性、稳定性提出了较高要求。《通知》对基础设施REITs设定了未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%等限制，已将部分较差的项目排除在了试点之外。

未来基础设施REITs有可能会分为两种类型，一类偏债性，一类偏股性，传统基础设施REITs会比较偏债，新型基础设施REITs会比较偏股，偏债性REITs更适合追求稳健收益的投资者，偏股性REITs更适合追求较高收益的投资者。真正的REITs不应只是一个产品，而应是一个企业或是一个平台，这样才可以实现永续经营，为投资者持续不断地创造价值。

新华财经： 有些高速公路、污水处理等项目属于特许经营，那么特许经营的项目是否可以参与基础设施REITs试点，应注意哪些问题？

张文玲： 根据目前已经出台的相关文件来看，只要符合权属清晰、资产范围明确等条件，特许经营项目是可以作为REITs基础资产的。

特许经营的项目参与基础设施REITs试点需要格外关注项目的法律权属、产权融通、投资回报及现金流等情况，确保符合试点项目的基本条件。

我国基础设施项目因具有公共性、公益性，多由地方政府持有或实际控制，有些甚至是法律规定专属于国家所有的，因此其所有权是不能作为基础设施REITs底层资产的，如提及的高速公路和污水处理是不能或不宜私有化融通流转的，但此类基础设施所有权派生出的开发利用权、经营管理权、收费收益权等经济权益是能够融通的。

我国目前尚未对特许经营权立法，对其转让行为也未做出禁止性要求，因此在不抵触国家或集体所有权的情况下，特许经营权所包含的运营管理权和收费收益权等经济权益可以作为基础设施REITs底层资产标的。

新华财经：“新基建”是基础设施REITs试点的重点支持领域之一，“新基建”项目参与REITs试点有怎样的前景？

张文玲：目前中国经济面临严峻挑战，推动以5G网络、数据中心、人工智能等为代表的“新基建”投资正是促进中国经济稳定增长的最优选择，而基础设施REITs是一种直接融资工具，非常适合应用于在“新基建”中有较强不动产属性的资产类型，比如数据中心和5G信号塔等。

在美国和亚洲市场，比较成熟的“新基建”REITs为数据中心REITs，这对中国“新基建”REITs有着一定借鉴意义。

“新基建”中，例如数据中心等项目，能够早期落地并实现运营和盈利，更容易吸引投资者参与进来。当然，还有人工智能等项目短期很难实现盈利，这就需要政府提供更多的比如税收优惠等政策来吸引投资者。

相比于较为单一的传统基建模式，“新基建”需要政府中长期投入资金、土地和服务，而基础设施REITs具有投资期限较长等特性，能够助力“新基建”健康发展。

新华财经：市场对住房租赁纳入REITs范畴有很高的期待，对此业界怎么看？时机是否成熟？发展前景如何？

张文玲：国际上，住房租赁REITs是重要的细分板块，2019年市值占14%（美国住房租赁REITs/美国REITs)左右，但我国目前还不成熟。现阶段，国内推进住房租赁纳入REITs范畴主要有以下问题：

首先，是租售比（租金回报率）低。我国住房自有率高，租房需求较发达国家低，房价涨幅与租金涨幅不匹配，致使租金回报率走低，2019年我国住宅租售比不到3%，欧美国家和地区的住宅租售比一般在3%以上。

其次，是融资成本偏高。其中，重资产项目成本偏高主要体现在初始购买或建造时的购置成本或实际投资总成本。轻资产项目成本偏高主要在于装修成本和管理成本。市场需谨慎关注短期内为扩大市场规模快速扩张而进行高杠杆融资的住房租赁项目。

再者，是住房租赁市场还不成熟。当前租赁市场普遍存在租期不稳定、租期比较短、租金调整频率高、承租人相对处于弱势地位等问题，租赁权益得不到很好的保障。

此外，值得一提的是，当前国外也存在住房租赁REITs整体回报率不高的情况。

不过，受到国内“租售并举、房住不炒”等政策的加持，未来住房租赁市场的健康发展依旧可期，加之房地产企业也面临着降低负债率的压力，这意味着后续REITs有望扩展到住房租赁领域，丰富REITs的投资业态。

新华财经：借鉴海外的发展经验，对公募REITs未来税收环境优化的展望和建议？还需要管理层给予哪些政策支持？

张文玲：公募REITs在各个关键环节都涉及到税负问题。其一，在设立环节，原始权益人需要对标的资产重组以形成一个项目公司，可能会涉及土地增值税、契税、增值税及附加税、所得税等，未来我国可以考虑对以发行基础设施类公募REITs为目的的资产重组行为给予土地增值税的优惠支持。

其二，在运营环节，公募REITs可能会存在多个层级，涉及多个税项，可能存在重复缴纳增值税及附加税等问题，建议资产支持专项计划可以考虑采用平层结构，避免在资管产品层面缴纳增值税。

个人非常期待我国能够继续出台鼓励性的税收优惠政策，为公募REITs营造更好的税收环境，使其长期健康发展。