受访人：东方金诚研究发展部  王青  高级分析师  冯琳

   2023年以来，房地产支持政策持续加码。特别是8月之后，央行、金融监管总局推出房地产金融“政策包”，调降首付比、房贷利率下限，完善二套房认定标准，指导商业银行调整存量房贷利率等。房地产供给端方面，10月以来明确要求金融机构“一视同仁”满足不同所有制房企合理融资需求。应当说，这些措施对遏制房地产行业下行势头起到了至关重要的作用。其中，9月至年底楼市销量边际好转，与政策出台前的四个月（5-8月）相比，新房销售面积增长7.3%，二手房销量也在温和回升。更为重要的是，伴随房企融资支持政策加码，从地产债二级市场价格走势看，10月之后万科、金地等优质房企信用风险状况明显好转。

  不过，当前楼市销量仍然处于低位，房地产投资延续下行态势，房价下跌势头渐强，都表明房地产行业尚未全面实现软着陆，对宏观经济还有一定拖累效应。我们认为，这一方面源于支持政策从发力到显效需要一个传导过程，另一方面或也表明，金融对房地产市场的支持力度还可进一步加大。

主要有三个方面：一是加大力度引导银行等金融机构“一视同仁”满足不同所有制房企合理融资需求。在当前的市场条件下，这是缓解房企信用风险最有效的措施。二是结构性货币政策定向发力。截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分都已经投放到项目，下一步可以考虑增加额度。最后也是最重要的是，要通过下调居民房贷利率下限等方式，继续引导居民房贷利率下行。最新数据显示，2023年9月新发放居民房贷利率为4.02%，已低于此前于2009年6月创下的4.34%的历史低点。但综合当前的经济增速、物价水平，特别是房地产行业运行状况，该指标仍有较大的下行空间。这是有效降低居民购房成本，扭转楼市预期的关键一招。

当前部分银行对房地产行业存在一定惜贷现象。可以考虑调整宏观审慎评估（MPA）参数，在“信贷政策执行情况”中增设临时性专项指标，引导金融机构加大对房地产行业的信贷发放力度。这方面已经采取了一些措施，但考核力度和考核标准都可进一步加大和完善。二是加大政策激励效应，除增加“保交楼”专项借款额度外，还可以考虑适度增加房企纾困专项再贷款额度，或设立新的定向支持工具。这些措施都能在一定程度上激励银行加大对房企的贷款支持力度。三是在因城施策原则下，进一步优化首付比例，下调居民房贷利率下限，引导居民房贷利率有效下行，直至楼市出现较为明显的回暖势头。

需要指出的是，在“房住不炒”深入人心、防范房价大涨政策工具箱完备的背景下，当前无需过度担心房地产行业支持力度较大而引发房价过快上涨的风险，当务之急是尽快引导房地产行业实现软着陆。