受访人：东方金诚研究发展部 王青 高级分析师 冯琳
此次首付比例政策均为历史最低。银行房贷风险的核心是房价持续大幅下跌可能引发断供，而降低首付比则可以扭转楼市预期，稳住房价。因此就当前的市场环境而言，对降低首付比对银行构成系统性利好。其他压力方面，近期居民房贷余额持续下行，而当前银行信贷额度较为充裕，因此也不会由此形成明显的信贷投放压力。贷款审核方面，预计银行的审核标准不会放松，这是控制个体性房贷信用风险的基础。
首套房二套房贷款利率取消下限意味着商业银行可以根据当地楼市状况、贷款人信用风险水平等因素，自主决定当地房贷利率水平。这实际上是为接下来较大幅度下调居民房贷利率打开了大门。
根据央行数据，3月末新发放居民房贷利率为3.69%，考虑到当前物价水平偏低，实际房贷利率（名义房贷利率-GDP平减指数）处于历史最高水平之列，而且自2021年以来持续上升。这也是前期房地产支持政策持续加码，而楼市仍在不断下滑的根本原因。由此，本轮新政直接指向楼市持续低迷的症结所在。
后续的关键是在取消房贷利率下限后，各地商业银行在因城施策原则下，能否较快下快居民房贷利率。我们预计，后期监管层将通过窗口指导等方式，督促商业银行较快下调居民房贷利率，直至楼市出现筑底回升态势。我们也认为，在当前的市场局面下，不必过早担心新政可能引发的房价暴涨问题。至于由此可能对商业银行净息差带来的收窄压力，将主要通过下调存款利率的方式缓解。
因城施策、房住不炒不仅全国适用，而且是长期坚持的政策基调。例如在限购政策方面方面，未来一段时间一线城市还会保留一定的限购措施，而且接下来房贷利率下调也不会“齐步走”，一线城市下调的幅度会相对较小。
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