受访人：东方金诚研究发展部  王青  高级分析师  冯琳

10月存量房贷利率下调全面落地，四季度银行净息差还会低位下行。中央经济工作会议要求，2024年要“促进社会综合融资成本稳中有降”，再加上明年新发放房贷利率还有较大下行空间，银行为避免未来净息差过快下行，现在下调存款利率有很强的迫切性。这有助于保持银行经营稳健性，特别是考虑到2024年商业银行将全面参与以“展期降息”为核心的城投平台债务大规模重组的前景下。当前物价水平偏低，也为银行下调存款利率提供了有利条件。

综合考虑未来经济、物价及政策利率走势，在存款利率跟进1年期LPR报价和10年期国债收益率调整的机制下，不排除明年存款利率还有进一步下调的可能。

MLF利率调整主要受经济增长、通胀水平及外部平衡等因素驱动，存款利率变化对其直接影响不大。不过，银行下调存款利率，会显著降低资金成本，这会增加其下调LPR报价加点的动力。可以看到，因降准带来的银行资金成本降低，曾推动2019年9月1年期LPR报价、2021年12月1年期LPR报价、2022年5月5年期以上LPR报价进行过三次单独下调，而银行存款利率下调带动的银行资金成本下降效应远超降准。

着眼于推动房地产行业实现软着陆，2024年居民房贷利率还有一定下调空间。不过，从8月以来的政策调整来看，包括本次京、沪楼市新政在内，监管层更倾向于直接下调居民房贷利率下限，针对房地产行业实施定向降息，而非通过引导5年期以上LPR报价下调，推动居民房贷利率和企业中长期贷款利率同步下行。这样来看，本次存款利率下调，对未来5年期LPR以上报价走势或不会单独形成明显影响。

这意味着继深圳之后，最后两个一线城市也从需求端入手，加大对商品房市场的支持力度。一线城市在全国房地产市场占比不高，但具有很强的风向标作用。本次京沪房地产新政出台，核心政策措施具有很强的针对性，能够有效激发刚性和改善性需求。我们判断，后续其他城市也会跟进出台力度更大的措施，除了降低购房门槛、下调房贷利率外，还会包括房地产购置环节税费减免，适度发放购房券，加大公积金购房支持力度，以及通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场等。这可能意味着继8月31日央行、国家金融监管总局两个《通知》之后，新一轮楼市支持政策全面加码。

本月中央经济工作会议为做好2024年经济工作确立了总基调，在继续强调“稳中求进”的基础上，要求“先立后破”。这意味着在新、旧增长动能转换过程中，在以高新技术制造业等为代表的新动能全面壮大之前，作为传统经济增长动能的代表，房地产行业不能下行过快。另外，商品房市场是当前房地产行业的主体，2024年要大力推动保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。但在“三大工程”行业占比达到一定水平之前，要遏制商品房市场过快下行势头，实施必要的行业支持政策。这是避免房地产行业整体过快下行的一个重要发力点。

本次会议对房地产领域进行了具体部署，核心内容是积极稳妥化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式。这意味着2024年房地产支持政策将持续加码，除了继续落实以“三支箭”为代表的房企金融支持政策外，政策“工具箱”在降低购房门槛、下调居民房贷利率等方面还有较大空间，其中后者是有效降低居民购房成本、扭转楼市预期的关键。京沪房地产新政可视为对中央经济工作会议精神的一个具体落实。另外，9月之后楼市持续处于调整阶段，国家统计局刚刚公布的数据显示，11月一线城市二手房价格环比下跌1.4%，跌幅较上个月扩大0.6个百分点；而11月全国房地产销售面积、销售额同比降幅都有扩大。这也增加了房地产支持政策加码的必要性。

本次京沪楼市新政，都包含新发放居民房贷利率下调内容。实际上这也是未来房地产政策调整优化的一个主要方向。我们预计，即使2024年政策利率（MLF利率）保持稳定，但针对房地产的定向降息也会持续推进。最新数据显示，2023年9月新发放居民房贷利率为4.02%，较2021年末的前期高点下调1.61个百分点，与此前三轮房地产下行过程相比，利率下调过程偏缓；更为重要的是，当前房贷利率绝对水平仅略低于此前2009年9月4.34%的历史低点，而当前经济增速与通胀水平都与2009年前后相距甚远。这意味着当前实际房地产利率远高于2009年9月，后期下调空间较大。

我们预计，在新发放居民房贷利率下调带动下，2024年银行净息差还有进一步收窄压力。不过，伴随楼市支持政策加码，新发放居民房贷规模会随之放大，这会有助于缓解银行“资产荒”压力。