受访人：东方金诚研究发展部  王青  高级分析师  冯琳

5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。具体操作方式是银行向地方国企提供贷款，用于收购存量新建商品房，而后央行按照贷款本金的60%发放再贷款。这样能带动最高5000亿（3000亿/60%)的银行贷款。

同日召开的全国切实做好保交房工作视频会议要求，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”我们理解，“以需定购”一方面是指当地保障房供应需求，另一方面是指当地房地产去库存需求。至于“合理价格”，主要是根据市场供需平衡状况确定收购价格。考虑到当前地方政府财力普遍比较紧张，各地房价存在一定下跌趋势，以及房企本身销售回款需求比较强烈，未来围绕“合理价格”水平，可能还会有一个博弈过程。我们估计，最终收购价将较现有市场价格有一定折让，比如20%至30%等。国家统计局数据显示，4月末待售商品房面积为7.46亿平米，若降至过去10年平均5.91亿平米的库存水平，去库存规模将达到1.54亿平米。我们估计，若5000亿贷款全部落实到位，能够消化存量商品房约0.6至0.7亿平米，相当于待消减过高库存的40%至50%。

   与此同时，全国切实做好保交房工作视频会议要求，“当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。”这是化解存量房地产风险的又一个重要方面。其背景在于，此前保交楼推动2023年商品房竣工面积持续处于两位数高增状态，但今年1-4月转为同比下降20.4%。这一方面与上年高基数有关，也意味着当前保交楼进入到“啃硬骨头”阶段，需要加大政策支持力度。可以看到，4月30日中央政治局会议明确要求“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。

我们认为，“分类推进在售难交付商品房项目处置”的要点在于，要根据实际情况，灵活实施“城市房地产融资协调”机制。此前为了控制风险，监管层对保交楼“白名单”项目有具体要求，包括项目资产债务基本平衡，有与融资金额匹配的抵押物或担保等。这也导致一些项目无法纳入名单范围，融资渠道受阻，楼交楼难度上升。现在的关键是要对达不到“白名单”的项目拿出具体的解决措施，除了督促有关各方加大整改力度，使其尽快符合“白名单”要求外，接下来还可能实施包括政府融资担保机构出手，为项目融资提供增信等措施。同时金融监管部门也可能加大对银行的窗口指导力度，督促银行加快对保交楼项目的开发贷投放。

考虑到存量房产规模大，去库存需要的资金规模在万亿级别，因此主要依赖地方政府收购存量房产去库存难度很大，市场销售仍应是去库存的主渠道。我们认为，着眼于将房地产库存压降至合理水平，推动房地产行业实现软着陆，需要尽快引导楼市企稳回暖。

5月17日楼市新政密集发布后，从各地执行情况来看，下调首付比、降低公积金贷款利率等措施都已得到较快落实，而最为关键的房贷利率下调幅度普遍仅为0.3至0.4个百分点。这与过去两年的房贷利率平均下调节奏相比没有明显变化，恐不足以有效提振楼市、扭转市场预期。

我们分析，这或与当前银行净息差处于历史低位，且已低于1.8%的“警戒水平”有关。着眼于缓解稳息差对银行下调房贷利率的掣肘，接下来监管层或将有效发挥存款利率市场化调节机制的作用，通过政策性降息、引导LPR报价下调等方式，推动存款利率较快下行——根据存款利率市场化调节机制，存款利率与1年期LPR报价和10年期国债收益率挂钩。这是当前推动房贷利率较快下调的一个有效措施。我们判断，必要情况下监管层也可能强化对商业银行房贷利率的窗口指导。